Verwaltungsgericht Berlin: Befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet kann genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein
Das Verwaltungsgericht Berlin hat am 10. September 2026 über die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen in einem Berliner Milieuschutzgebiet entschieden. Nach Auffassung des Gerichts kann die Umstellung von einer zuvor dauerhaften Vermietung auf ein Modell des Wohnens auf Zeit eine milieuschutzrechtlich relevante und damit genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung darstellen.
Worum ging es in dem Verfahren?
Gegenstand des Verfahrens war ein Wohngebäude in Berlin-Neukölln, das innerhalb eines Milieuschutzgebiets liegt. Die Eigentümerin vermietet dort 15 Wohneinheiten für befristete Zeiträume von mindestens drei bis maximal zwölf Monaten.
Die möblierten Wohnungen beziehungsweise Einzelzimmer wurden zu einer „All-In-Miete“ angeboten, die unter anderem WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie die Möblierung umfasste. Das Bezirksamt Neukölln hatte der Eigentümerin im Dezember 2025 untersagt, die Wohnungen in dieser Form auf Zeit zu vermieten.
Die Eigentümerin wandte sich gegen die Untersagung. Ihre Position war, dass die Einheiten weiterhin zu Wohnzwecken genutzt würden und deshalb keine milieuschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sei.
Verwaltungsgericht weist Klage ab
Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin hat die Klage abgewiesen.
Nach Auffassung des Gerichts stellt die auf drei bis zwölf Monate befristete Vermietung der zuvor dauerhaft vermieteten Wohnungen in dem konkreten Fall eine relevante Nutzungsänderung dar. Das Gericht begründet dies damit, dass dieses Vermietungsmodell grundsätzlich geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu beeinflussen beziehungsweise ansässige Bevölkerungsgruppen zu verdrängen.
Das Gericht führte dabei unter anderem an, dass die nach diesem Geschäftsmodell vermieteten Wohnungen Haushalten mit Kindern und einkommensschwächeren Haushalten, die das betreffende Gebiet prägen, nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung stünden.
Interessant ist zudem die Abgrenzung zum Baurecht: Nach Angaben des Gerichts spielte für die milieuschutzrechtliche Beurteilung keine Rolle, ob das Wohn-Zeit-Modell bauplanungsrechtlich noch von der bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist.
Berufung zugelassen
Das Urteil stammt von der 19. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26). Das Gericht hat die Berufung zugelassen. Gegen die Entscheidung kann damit Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.
Für Anbieter möblierter Wohnungen ist die weitere Entwicklung des Verfahrens daher von besonderem Interesse. Die ApartmentAllianz wird über den weiteren Verlauf und mögliche Auswirkungen auf die Praxis informieren.
Quelle und vollständige Pressemitteilung:Verwaltungsgericht Berlin – „Bezirk darf befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet untersagen“
