Rechtsgutachten bestätigt: Zeitwohnen ist keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung

Ein neues Gutachten der Kanzlei GSK Stockmann im Auftrag von Wunderflats sorgt für rechtliche Klarheit auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Die zentrale Erkenntnis: Die aktuelle Praxis einiger Berliner Bezirke, das möblierte Wohnen auf Zeit in Milieuschutzgebieten unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen, entbehrt einer tragfähigen Rechtsgrundlage.

Der Kern des Konflikts: Was ist eine „Nutzungsänderung“?

In sozialen Erhaltungsgebieten (Milieuschutz) ist gemäß § 172 BauGB eine Genehmigung für die Änderung der Nutzung baulicher Anlagen erforderlich. Das GSK-Gutachten legt jedoch dar, dass der Begriff der „Nutzungsänderung“ im Milieuschutz identisch mit dem des allgemeinen Bauplanungsrechts (§ 29 BauGB) zu verstehen ist.

Da möbliertes Wohnen auf Zeit – im Gegensatz zu Ferienwohnungen – weiterhin der Kategorie „Wohnen“ zuzuordnen ist, liegt keine baurechtlich relevante Nutzungsänderung vor. Das Gutachten betont hierbei:

• Identische Nutzungsart: Ein Wechsel von unbefristeter zu befristeter Vermietung ändert nichts an der städtebaulichen Qualität der Wohnnutzung.

• Gesetzliche Systematik: Der Bundesgesetzgeber hat den Milieuschutz bewusst an den baurechtlichen Vorhabenbegriff gekoppelt. Eine eigenmächtige Erweiterung dieses Begriffs durch das Land Berlin oder einzelne Bezirke ist kompetenzrechtlich unzulässig.

Kritik an der „Mindermeinung“ der Bezirke

Das Gutachten setzt sich intensiv mit der Gegenposition von Prof. Jörg Beckmann auseinander, auf die sich viele Berliner Bezirksämter stützen. Während Beckmann einen „autonomen Nutzungsänderungsbegriff“ für den Milieuschutz postuliert, macht GSK deutlich, dass diese Ansicht eine isolierte Mindermeinung darstellt, die weder durch die Rechtsprechung noch durch die Literatur gedeckt ist. Die historische Gesetzesbegründung des Bundes belegt eindeutig, dass keine neuen, rein sozialen Genehmigungstatbestände ohne baurechtlichen Anknüpfungspunkt geschaffen werden sollten.

Fazit: Risiko von Amtshaftungsansprüchen

Das Gutachten warnt deutlich: Da die aktuelle Verwaltungspraxis in Widerspruch zur herrschenden juristischen Meinung und zur höchstrichterlichen Rechtsprechung steht, setzt sich das Land Berlin einem erheblichen Risiko von Amtshaftungsansprüchen aus. Sollten Vermieter durch unrechtmäßige Untersagungen finanzielle Schäden erleiden, könnten diese gerichtlich eingefordert werden.

Das GSK-Gutachten zeigt auf, dass das Ziel des Mieterschutzes nicht durch rechtswidrige Auslegungen des Baurechts, sondern durch bereits bestehende Instrumente (wie die Mietpreisbremse oder das Zweckentfremdungsverbot) verfolgt werden sollte.

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Quelle: Rechtsgutachten der Kanzlei GSK Stockmann (13.01.2026) im Auftrag von Wunderflats.